리얼 부동산 :: 투자를 위한 2주택자가 되기 전!! 이것만은 꼭 알자!!

 
1주택자가 추가로 주택을 매수하면 2주택자가 되므로, 2주택자가 되기 전에 꼭 미리 알아야 할 사항을 알아보자!!
 
1주택자가 추가로 주택을 매수하면 2주택자가 되기 때문에 취득세가 중과될 가능성이 있다.
그러나 주택의 위치나(조정대상지역 여부), 주택 가격, 기존 주택의 처분 계획에 따라 세금이 달라질 수 있으니
꼭꼭 미리 알아보자!!
 
#. 부동산으로 부자가 되기 위해 1주택으로는 불가하다!! 똘똘한 한채와 투자를 할 수 있는 한채 
다주택자가 돈을 번다!! (*조정대상지역 1주택 + 비조정대상지역 1주택이면 완벽!!)

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취득세 (추가 매수 시 변화)

 
 1. 1주택자가 추가로 주택을 매수 한다면, 취득세율 적용 방식을 알아야 한다

#.	6억 이하	6억~9억	9억 초과
일반 1주택(*일반세율 적용)	1.1%	2.2%	3.3%
비조정대상지역 2주택	1.1%	2.2%	3.3%
조정대상지역 2주택(중과세 적용)	8.8%	8.8%	12.1%

   #. 조정대상지역의 2주택의 경우 8.8% ~ 12.1%의 취득세 중과 적용이 됨.
   #. [예외] 일시적 1가구 2주택의 경우 기존 주택을 3년 이내 (*조정대상지역은 2년 이내) 매도하면 취득세 중과 제외 됨
        즉, 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 일반 취득세율 (1.1~3.3%) 적용이 됨.

예를 들어....

서울에서 (조정대상지역) 8억 아파트를 추가 매수 했다면...
-. 일반세율 = 8억 x 2.2% = 1,760 만원
-. 조정대상지역 2주택은 중과세율 적용 = 8억 x 8.8% = 7,040 만원

 
 
 

양도소득세 (기존 주택 매도 시 변화)

 
2주택자가 되면 기존 주택을 매도하게 된다면 양도소득세가 중과될 수 있다
 
1. 기존 주택을 매도하는 경우 (일반과 중과세율의 차이)
   1) 기존 주택을 3년 대 (조정대상지역은 2년 내) 처분하면 1주택자로 비과세 가능
   2) 기한 내 처분하지 않는다면 다주택자로 중과세율이 적용

#.	일반 1주택	다주택자 _ 조정대상지역
보유 2년 이상	기본세율 6~45%	기본세율 + 20%p (2주택)
보유 2년 미만	기본세율 6~45%	기본세율 + 30%p (3주택 이상)
장기보유특별공제	최대 80%	불가능

 
   #. 일시적 1가구 2주택 요건을 충족하면 비과세 가능!!
 
 
 
 

종합부동산세 (보유세 증가)

 
1. 1주택자는 공제받을 수 있지만, 2주택 이상이면 세율 증가 함
2. 조정대상지역 2주택 이상 보유 시 중과세율 적용

    #. 공시가격 합산 6억 원 (1세대 1주택자는 11억원) 초과 시 종부세 부과

[공동공시지가 열람 URL]
https://www.realtyprice.kr/notice/town/searchPastYear.htm
 
 

요약

 

#.	기존 1주택자	추가 매수 후 (일시적 2주택자)	추가 매수 후 (2주택 유지)
취득세	1.1~3.3%	1.1~3.3% (기존 주택 처분 시)	8.8%(조정대상지역)
양도세	비과세 가능	비과세 가능 (2년 내 처분)	20% 중과
보유세	종부세 면제(공시가 11억 이하)	종부세 증가 가능	종부세 중과 가능

 > 서울 8억 아파트 추가 매수의 경우....

 
 
종합적인 절세 전략 방법

#.	내용	절세 효과
비조정대상지역 선택한다	중과세 피함	취득세 8.8% >> 2.2%
일시적 1가구 2주택 활용 한다	기존 주택 3년 내 매도 (조정대상지역 2년 내)	양도세 중과 회피
전세를 끼고 매수	실거주 의무 없음	자금 부담 완화
기존 주택 매도 후 입주	1주택 비과세 요건 충족	양도세 면제