리얼 부동산 1st :: 일시적 1가구 2주택 처분기간이 도래?!! 이런 준비 안하면 폭망!!

어떻게 하다 보니 일시적 1가구 2주택자가 되었다!!
양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 비조정대상지역은 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 되기 때문에 뭐!! 그 안에 당연히 처분 되겠지라고 생각했지만 뜻대로 되지 않는게 인생이지 않는가... 하;;;;;
오랜 기간 집을 내 놓았지만 이렇게 매도가 되지 않는게 말이되는가......ㅠㅠ 벌써 3년이 되어간다~~~ㅠㅠ

 
신규 주택을 매수할 때 부동산 호황으로 비싸게 들어왔는데.... 새로운 정부 (윤X열씨)가 시작되면서 부동산 대출 강화에
전세계적인 경기침체와 금리 인상에 따른 대출 감소 (*은행 금리 적금으로 현금자산 보유 증가)로 부동산 경기가 침체 되면서
가격하락과 거래 감소로 종전 주택이 매도가 되지 않아 하루하루를 전전긍긍하며 보낸 세월이 벌써 3년이다...ㅠㅠㅠ

자!! 여기서 느낀점 1 .... 이런 상황에서 뼈저리게 느낀 점은.... 주택을 매수하여 새집으로 이사 계획을 가지고 있다면, 현재 주택은 반드시 매도하고 움직이자!!  (*서울, 경기 등 우리나라엔 생각하는 금액대의 정말 많은 아파트들이 있다!! 아무리 좋은 집이 나왔다고 하더라도 현재 주택이 매도되지 않았다면 절대 누군가의 도움(*대출, 가족의 자금 등등)을 받아 무리하게 움직여서는 절대 절대 안된다.) 다시 말하지만 꼭 현재 주택을 매도하고 움직일 것!!  나는 투자 목적으로 2주택이어도 상관없다면 no problem....

 
가격이야 말도 안되게 저렴하게 내놓으면 금방 매도할 수 있겠지만 사람의 마음이 그러한가....
그래도 종전 실거래 가격이 얼만데 이정도면 너무 싸게 내놓는거 아니야?! 난 조금 더 불러야지....
3년 안에 부동산 경기가 좋아질 것 같으니 일단 기간도 많이 남았겠다 조금 더 기다려 보면 되지....
이렇게 생각하다 벌써 3년이 와버렸다... 
 

자!! 여기서 느낀점 2 .... 부동산 전문가가 아닌 이상 시장의 흐름을 정확하게 파악하기 어렵다. 그래서 막연하게 조금 더 오르면 매도할꺼야!!  아직 기간이 있으니 조금 천천히 상황을 봤다가 팔아야지!! 라는 생각을 하면 안된다. 종전 실거래와 호가를 보고 이 정도의 금액이면 매도를 할꺼야 하는 금액을 정해 놓아야 한다. 내가 너무 손해 보는거 아닌가??  주택을 매수했을 때 금액에서 차액을 어느 정도 실현 했다면, 부동산 경기상황 등을 고려하여 이 정도의 금액이면 괜찮다!!라고 정해두고 매도 타이밍을 기다려야 한다. 그렇지 않으면 좋은 매도 타이밍을 놓칠 수 있다!!

 

자!! 여기서 느낀점 3 .... 3년이라는 기간은 정말 빨리 찾아 온다!! 그래서 2년 정도까지는 여유롭게 부동산 경기 동향을 파악하다가 1년 남았을 때부터 적극적으로 매도 타이밍을 잡을 준비를 해야 한다!! 여러 부동산에 광고를 올리고 (*처음에는 2~3개 부동산에만 올리면 되겠지라고 했지만 홍보를 위해 10개 이상 부동산에 올려놓아도 된다!!) 요즘에는 '당근'에도 부동산 정보를 올릴 수 있으니 적극 활용해도 좋다. '당근'을 통해 직접거래를 할 경우 중개사 수수료가 없기 때문에 비용을 절감할 수 있다는 장점이 있다. 1년 남았을 때부터 정말 적극적으로 움직였어야 했는데 너무 늦게 진행한 것도 후회가 된다!! 반드시 1년 남았다면 매도를 위해 적극적인 활동을 해야한다!!

 
 

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일시적 1가구 2주택이란?
기존 주택을 처분하는 조건하에 새로운 주택을 취득하여 일정 기간 동안 1가구가 2주택을 보유한 상황이다.
정부에서는 실수요자의 주거 이전을 돕는다는 것으로 일정 조건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 제공한다는 것이다.
 
일시적 1가구 2주택 비과세 요건은?
1. 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존 주택을 처분해야 한다
    (*단, 조정대상지역(서초구, 강남구, 송파구, 용산구) 내 주택이라면 2년 이내 처분해야 한다. 보유 주택이 조정 or 비조정 대상 지역인지 반드시 확인하자)
 
2. 신규 주택 취득 상시, 기존 주택이 1세대 1주택 상태여야 한다
 
3. 기존 주택에서 2년 이상 거주(조정대상지역 내 주택일 경우)해야 한다
 
4. 신규 주택을 취득한 후 일정 기간 내 전입해야 하는 경우도 있다
 
#. 예외 및 특례 사항
   -. 수도권, 광역시, 특별자치시 외의 비조정대상지역에서는 3년 내 처분하면 비과세 혜택 가능
   -. 상속, 동거봉양, 지방 이전 등의 사유로 인한 1가구 2주택은 특례 적용 가능
 
 
 
 
 
 

일시적 1가구 2주택자가 3년 이내 종전 주택을 처분하지 못할 경우!!

 
일시적 1가국 2주택자가 기존 주택을 3년 이내(조정대상지역은 2년 이내)에 처분하지 못한다면, 
기존 주택을 양도할 때 다주택자 중과세율이 적용된다!! 
(*3년이 경과 했다고 바로 세금이 나오는 것은 아니며, 기존 주택을 매도할 때 중과세율이 적용되어 세금이 부과된다고 생각하면 된다)
 
중과세율 (2024년도 기준)
1. 조정대상지역 내 주택을 처분하는 경우
    1) 2년 이내에 처분하지 못하면 양도세 중과세율 적용
    2) 2주택자 = 기존 세율 (6~45%) + 20%p 중과
    3) 3주택자 = 기본 세율 (6~45%) + 30%p 중과
 
2. 비조정대상지역 내 주택을 처분하는 경우
    1) 3년 이내 처분하지 못하면 일반 과세 (6~45%) 적용
    2) 중과세율 적용 X, 기본 세율로 양도세 부과
 
3. 장기보유특별공제(장특공) 배제
     - 조정대상지역 내 주택의 경우 중과세율이 적용되면 장특공을 받을 수 없다

예를 들면.... 서울에(조정대상지역) 기존 주택을 보유하고 있는데 새 집을 매수 했다면 2년 내 기존 주택을 매도하지 못할 경우 > 양도세 기본세율 + 20%p 중과 > 장기보유특별공제 적용 불가 서울에(비조정대상지역) 기존 주택을 보유하고 있는데 새 집을 매수 했다면 3년 내 기존 주택을 매도하지 못할 경우 > 일반 세율 적용 (6~45%) > 중과세율 X, 장특공 적용 가능

 
 
 
 
 

일시적 1가구 2주택자가 3년 이내 기존 주택을 처분하지 못할 경우 양도소득세 계산 방법

 
1. 양도소득세 일반 과세 계산 공식
    양도소득세 =[(양도가액-취득가액-필요경비=장기보유특별공제)] x 기본세율 - 누진공제액
 
2. 세부 계산
    1) 양도차익 계산
        -. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

         * 양도가액 = 주택을 매도한 가격
         * 취득가액 = 주택을 구매했던 가격
         * 필요경비 = 중개수수료, 취득세, 리모델링 비용 등 양도와 관련된 비용

 
    2) 장기보유특별공제(장특공) 적용
          -. 장기보유특별공제 = 양도차익 x 공제율

* 보유 기간 3년 이상부터 적용
* 10년 이상 보유 시 최대 30% 공제
* 단, 조정대상지역에서 2년 이상 거주하지 않은 경우 장특공 불가

 
    3) 과세표준 계산
           -. 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제
 
     4) 기본세율 적용
           -. 양도세 = 과세표준 x 기본세율 - 누진공제
 

과세표준 (*단위 : 만원)	세율	누진공제액 (*단위 : 만원)
1,200 이하	6%	0
4,600 이하	15%	108
8,800 이하	24%	522
1억 5천 이하	35%	1,490
3억 이하	38%	1,940
5억 이하	40%	2,540
10억 이하	42%	3,540
10억 초과	45%	6,540

예를 들자면.... 2015년에 3억원에 매수한 주택을 2025년 6억원에 매도한다면 1. 양도차익    1) 양도가액 = 6억원    2) 취득가액 = 3억원    3) 필요경비 = 2천만원 (*중개수수료 등등)        #. 양도차익 = 6억 - 3억 - 0.2억 = 2.8억원 2. 장기보유특별공제 적용 (보유는 10년, 최대 30%)    1) 장특공 = 2.8억 x 30% = 0.84억원    2) 과세표준 = 2.8억 - 0.84억 = 1.96억원 3. 양도소득세 계산 (과세표준 1.96억원, 세율 35%)    1) 세액 = (1.96억 x 35%) - 1,490만원    2) 세액 - 6,860만원 - 1,490만원 = 5,370만원

 
 
 
자!!! 일시적1가구 2주택자로써 비조정대상지역에 포함되어 있지만 처분 기한 3년이 곧 도래 하고 있는 시점에
우리가 반드시 준비해야 할 사항들이 있으며, 양도소득세 비과세를 위해 우리는 빠르게 대응해야 합니다!!
 
정말 기간이 얼마 남지 않는 시점에서 종전 주택의 처분이 어떻게 진행될지 모르겠지만 정리가 되면
다시 한번 2nd로 결과를 남기도록 하겠습니다.... 부디 제발 매도되길 기도 하면서....